很多人會期待台灣房地產短期內持續重挫，這樣房價就能跌到自己可以負擔的價位；事實上，這是不切實際的想法。對於大多數中產階級以下的人民來說，如果房地產短期內大幅重挫，例如暴跌超過40%，那麼當下的實體經濟一定是全球景氣都陷入低迷，股市和商業市場都會陷入資本流動性緊縮。民間企業的營收和利潤大幅減少的話，一定會進入裁員的階段，雖然房地產價格可能崩潰，但很多受薪階級，同時也會陷入失業或減薪的狀況。在那樣的空頭趨勢下，中產階級以下的人民，仍然不容易買得起房地產。

2014年下半年開始，國際原油和原物料普遍出現較大的下跌修正，原油價格暴跌一年後，金融市場對歐美可能陷入通貨緊縮的疑慮增加，國際股市也因此受到影響，出現較大的修正。通常國際原油和原物料與房地產業的景氣循環較為相關，台灣房地產大約在同一時間也出現修正，國際原油修正到2016年第一季落底，台灣房市也在2016年第一季落底，伴隨著全球景氣大復甦，台灣房地產進入緩和上漲的趨勢。

圖1：2013年至今台灣房地產價格指數變化

資料來源：https://tradingeconomics.com

圖2：2000年至今國泰房地產指數變化

資料來源：http://www.cathay-red.com.tw

交易量萎縮，房地產轉為買方市場

台灣各地區的房價在2014至2017年幾乎都出現跌勢，當然房地產的地域性落差非常大，畢竟各地區的人口結構、收入、遷移狀況都不同，地理位置和便利性對房地產的影響又相當大，有些縣市可能跌勢較大，有些地區跌勢較小，甚至後來價格還飆得更高；不過整體來說，台灣房地產市場熱度確實在2016年（全年建物買賣移轉登記棟數245396棟）進入近年來最慘淡的時期，全年建物買賣轉移數量比2001年房地產最慘的時期還低迷。在交易量萎縮的情況下，隨後就掀起降價風。

賣方和建商的降價讓利，確實也帶來買方願意進場，交易量終於止跌回升，2018年上半年的情況甚至比2017年更樂觀，畢竟2016年到2018年上半年，全球景氣復甦，貿易變得更熱絡，台灣的出口出現近年來最好的表現，民間消費維持穩健成長，這樣的經濟環境有助於房地產穩定下來。

圖3：1999~2017年全台建物買賣交易數

資料來源：內政部統計處

圖4：2013年至今全國都市地價總指數趨勢（102.3.31=100）

圖5：2013年至今六都與台灣省都市地價總指數趨勢（102.3.31=100）

房地產交易量處於近十多年來的相對低點，但台灣整體房價仍然處於相對高的價位，不過經過實價課稅和房地合併課稅制度以後，房地產短線炒作的套利空間大幅收斂，原本的強勁房地產上漲趨勢，已經結束了，但是房地產要繼續進入大跌趨勢，短線來說，機率也是相當低。關鍵原因在於，台灣的土地價格其實沒有出現強力跌勢，需求還是很強勁，尤其是都市的土地，頂多是緩漲或小跌，很難有大跌的空間，所以對於期待房地產價格短期內繼續大跌的購屋者來說，房地產大跌發生機率相對較低。

圖6：1992年至今台灣總人口變化（單位：百萬人）

台灣社會進入長期少子化以後，勞動人口比重只會長期走下坡，失去人口紅利，這已經對台灣房地產需求造成較大的負面影響，加上近年來房地產炒作的成本普遍增加，投資客明顯退場，實質需求的買家成為主要需求者，但是再過數年後，台灣人口就會進入負成長，從供需原則的角度來看，未來房價要出現大漲趨勢，難度是相當高了，長線甚至有較大的下跌風險，不過較大的跌勢要出現，還是得需要國際景氣走下坡配合才行。

圖7：2015年至今台灣每月出口金額（單位：百萬美元）

圖8：2011年至今台灣每月通貨膨脹率變化（單位：%）

美國升息循環結束前，台灣房地產不至於大跌

2016年以來，台灣景氣之所以可以強力復甦，主要還是國際的進口需求大增，台灣的出口貿易受惠國際景氣復甦，帶動整體經濟成長，而且整體通貨膨脹又比2015年以前相對低。房價和國際油價漲勢抑制住了，通貨膨脹就明顯緩和下來，實質經濟成長上升了，對於台灣內需消費的成長又有幫助，在這樣的經濟溫和成長環境下，房地產自然也能穩住陣腳，不過每波景氣循環不會無止盡上升，通常全球景氣以美國影響力最大，如果美國升息循環到了盡頭，通常美國為首的全球股市和景氣都會趨勢反轉走下坡，民間消費走弱，而這往往也會帶動全球貿易萎縮，東亞四國的出口通常也都會受到打擊，接著連帶造成景氣負面影響。

圖9：美國、英國、日本、歐元區央行資產負債表情況

資料來源：http://jpmorganfunds.com/

前幾年全球主要央行執行貨幣寬鬆政策，雖然2018年以後，歐美等主要央行已經陸續開始縮減資產負債表，全球浮濫資金的情況會逐漸改善，但這不意味著全球景氣會立刻趨勢反轉，美國升息循環也尚未到頂峰，代表美國實體經濟還在擴張。在全球化的貿易體系下，台灣景氣還會繼續成為受惠者，這也意味著，台灣房地產短期內不容易繼續維持大跌勢。

當然，如果美國景氣未來幾年走下坡了，股票市場將2009年以來的大多頭進行一次大修正，那麼台灣的房地產、股市、匯市，屆時就會高機率跟著出現反轉。這也正是前面所描述的，短期數季內不用太期待台灣房地產大起大落，維持一個平穩波動或緩步上漲的機率較高。既然景氣還會溫和擴張，所以也不用期待房地產會陷入大跌，但是美國這波景氣循環若跑到盡頭了，全球股市大修正，央行們進入降息循環，屆時台灣房地產恐怕也會進入另一波大修正格局。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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