美國曾經熱烈交易房地產，推升房地產大多頭，可是2008年金融海嘯還是讓房地產的泡沫現形。十多年後，美國的房價再度創下歷史新高了，隨著這波景氣循環逼近尾聲，市場再度擔心，美國又要面臨房地產大修正的洗禮。

很多人以為，全球只有東亞地區的房價炒作最兇猛，事實上，只要哪個地區有房地產套利空間，長期經濟穩定成長，溫和通貨膨脹，房價長期上升是非常容易出現的。以全球經濟規模最大的美國來說，1960年代以來，美國房價長期上升，1990年初期房價原地盤整，接下來就開啟時多年的大多頭時代，美國新屋銷售中位數均價，從12萬美元飆升到24萬美元以上，漲幅超過100%，全美20座大城市的房價指數，只計算2000〜2007年，指數就飆漲100%以上，美國當時的房地產炒作熱潮，從數據來看，其實也相當瘋狂。

圖1：1990～2018年美國新屋銷售中位數均價趨勢

資料來源：https://fred.stlouisfed.org

圖2：2000~2018年美國S&P CoreLogic Case-Shiller 20大城市房價指數

資料來源：https://tradingeconomics.com

圖3：1965~2018年美國新屋銷售量

資料來源：https://fred.stlouisfed.org

1960年到1996年，美國新屋銷售在繁榮時期，巔峰熱潮約成交90萬棟，在蕭條時期，成交下限約在40萬棟左右；但是2006年的房地產熱潮，成交量高達140萬棟，1996年以後，美國貸款公司的廣告開始出現在電視上、報紙上、街頭牆壁、信箱。2003年以後，更是如雨後春筍般，美國人生活的四周都是這樣的廣告：

「積蓄不夠嗎？貸款吧！」
「你想過中產階級的生活嗎？買房吧！」
「頭期款也付不出來？我們提供零首付！」
「沒有收入嗎？找喬大貸款公司吧！」
「擔心利息太高？頭兩年我們提供2％的超低優惠利率！」

甚至還有更為客戶「著想」的廣告：

「每個月付不起貸款沒關係，頭二十四個月只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作，或者被提升為經理，到那時，還怕付不起嗎！」

「擔心兩年後還是還不起嗎？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊！搞不好白住兩年，還可能額外賺一筆！再說，又不用你出錢，我都相信你一定行的。難道我敢貸，你還不敢借？」

「沒錢嗎？先借再說！」

圖4：1996~2008年美國報紙房地產分類廣告成長幅度

1996到2006年，房地產分類廣告在美國報紙版面大幅成長，隨處可見房地產銷售的廣告，直到2006年開始，美國出現房地產消費的衰退期，美國人民繳不出房貸，法拍屋開始大幅增加，就是所謂「次級房貸（subprime mortgage）」崩盤的徵兆，因為許多美國人失業和再就業是很常見的現象，收入並不穩定，甚至根本沒有收入，因為信用等級達不到標準，所以這群人就被定義為「次級貸款者」，他們不容易借到貸款。

當時一些次級房貸抵押公司，借這些貸款者資金，然後得到他們的房地產抵押權，再以資產抵押債券賣給投資銀行；投資銀行再包裝成新的金融衍生商品，轉賣給銀行和保險公司、對沖基金、避險基金等機構，形成整個大規模貸款的結構。美國家庭擁有房地產的比例，也達到歷史新高，當時的美國房地產投資熱潮，和1990年的日本、2015年左右的香港、台灣、中國、南韓相比，未必遜色。

但是任何供給遠大於需求的經濟現象，終究都會面對泡沫崩潰。隨著融資借貸的成本越來越高，加上國際能源暴漲，家庭開支增加許多，終於壓垮了美國人的消費力，美國人破產數量漸增，法拍屋數量也跟著暴增，美國的房地產崩盤，甚至還擴散到全球金融市場，引發全球金融海嘯。

圖5：2005~2010年美國法拍屋數量

美國2006年進入房地產蕭條時期，一直到2012年，房地產業才全面落底。不過短短數年的時間，美國整體房價到2018年再度創下歷史新高，可以預期，美國房價短期內要再出現2008年那樣的大空頭，機率非常低，因為相對於當年的美國人財務狀況和住宅需求狀況，美國房地產泡沫的成分已經大幅降低。

圖6：2001~2018年美國家戶負債對GDP比率變化（%）

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泡沫十年後，難再現房地產大空頭

經過2008年的金融海嘯後，美國人的財務明顯「優化」許多，財務去槓桿的比例情況非常高，雖然房價持續上漲，但是房地產的交易熱度和過去50多年的歷史相比，並沒有非常高，整個美國「踴躍」交易房地產的盛況並沒有重演。

圖7：1990~2018年美國租房空屋率（%）

資料來源：https://fred.stlouisfed.org

圖8：2000~2018年美國新屋開工數量（千棟）

比較起來，美國人的實際居住需求，可是明顯成長許多。近十年來，美國受惠於龐大的移民人口，總人口成長約2000萬人，但是美國開工數量，10年來才慢慢地恢復到2008年、約130萬棟開工數量的水準。這樣的新屋供給數量，趕不上美國人的實際住宅需求，但無論是買不到或買不起或不想買，美國人還是需要有房子住，於是美國房地產的租屋空屋率，下降到比1990年代還低。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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