各國政府無法改變市場趨勢的方向，通常只能加快或抑制趨勢發展的速度。我對台灣的房地產看法，仍然維持我數年前人口結構判斷的觀點，在目前世界各國央行大幅寬鬆貨幣政策的環境下，加上台灣長遠的人口負債結構和供需原則機制下，台灣房價長遠逐漸走下坡仍然是機率最高的，但緩跌比驟跌好多了，對社會的副作用也相對小，如果市場趨勢已經走向盤整或緩跌，那政府其實就不需要多餘的控制。

在金融市場上，經常都可以看到有機構或專業評論者，直接評論某項商品出現價格高估，也就是所謂的泡沫，低估的評論也會有，但是全球媒體大多喜歡的是高估的評論，在市場上更能引起炒作話題，但那些言之鑿鑿認為某項商品有泡沫的評論者，他的判斷一定是正確無誤嗎？如果判斷真的非常準確，那他能不能判斷美股有沒有泡沫呢？實務上，一個很篤定認為，某項金融商品存在泡沫的評論者，他應該要很高興，因為認為某項商品價格高估，趨勢要走空了，對於判斷有高度把握，進行放空操作，最好是高倍數槓桿去布局，那獲利將是非常驚人的。

舉例來說，美國道瓊（Dow Jones）指數百年來已經上漲超過600倍，有沒有泡沫呢？2009年，美國股市大崩盤，暴跌前，市場上許多評論者喊美股泡沫，暴跌後，市場上還是有許多評論者喊美股仍有下跌空間，十年來，年年都有人喊美股泡沫了，直到2019年，還是一堆人喊美股泡沫了，可是美股究竟是否泡沫了，這數年後回頭看，答案自然會出現：現在回頭看美國股市，絕對可以發現，當時的評論者很明顯錯了，美股在當下並不是高估，而是低估。

我舉美股的例子，主要目的是說明，那些言之鑿鑿認為某項商品有泡沫的人，怎麼會認為自己的判斷一定是正確無誤？如果很多人同時認為某項金融商品泡沫了，該金融商品就真的泡沫了嗎？讀者有沒有聽過證券市場的經典名言：人多的地方不要去！

任何市場泡沫，都不可能長期存在

現在很多台灣人，對於台灣房地產價格的態度就是，台灣房地產泡沫了，但以我研究總體經濟和從事證券交易這麼多年的經驗，我看過「短期」泡沫，也就是市場情緒過度追逐某項商品，但我可沒看過「長期」泡沫。長期存在的不是泡沫，而是市場機制下的結果，不能一廂情願的定義為「泡沫」，現實是很殘酷的，通常越多人同時認為低估的行情，實際上都沒有低估，越多人認為高估的行情，往往沒有高估，我們不能以自己的觀察和假設，然後直接認定，某項商品價格被高估或低估，那很可能背離了事實。

台灣政府經常會公布台灣各縣市的房價所得比，2019年Q1的房價所得比，很多人會從這比值的高低，去判斷台灣房地產有沒有泡沫；但我只能說，這數值可以參考，但不會是務實的判斷方式。

為何台灣的房價所得比的比值會相對高？因為房價是全球性的變數，但台灣民間所得是在地變數。事實上，台灣只有台北市和新北市的比值相對高，其他縣市的數據並沒有特別高。在全球各地，把那種方圓面積半徑少於20公里、生活機能便利性又跟雙北主要商業區相當的大城市做比較，房價絕對數值不會比台北市和新北市（新北市也沒有全市都很高，該市邊陲地帶的房價有高有低）低到哪去。若是公共交通工具能以相對少的時間抵達幾乎該市所有地點，然後醫療、治安，與24小時商業運作等各種機能都擁有的國際城市，在全球化大環境下，房價都很難壓低。

資料來源：內政部

一個都市的各個區域所能產生的商業效益，用報酬率去反推，價格大概就坐落在某個區間。例如每個月每坪租金收益是1,000元，房租投資報酬率假設是2.5%，那該地區房價每坪48萬元就是一個適當的量化估算價格，整體平均值基本上不會有明顯泡沫，除非交易量衝到很高，否則泡沫程度是相對低的。像房地產這種金融規模很大的產業，交易量卻相對低迷，是極難有泡沫的，標的若出現泡沫，投資人會輪番進場炒作，交易量拉很高才對。

資料來源：M平方

新北市和台北市的房價所得比之所以會拉高，問題不在於分子的房價。全球金融在資本主義浪潮下，幾乎所有金融商品的套利空間在當下都是極低，哪邊出現獲利機會，市場資本就流過去套利，哪邊出現巨大泡沫，市場資金就流出。按照金融市場的歷史經驗，哪個標的很多人同時喊泡沫或低估的，通常不是市場有問題，而是那群人判斷錯誤。

2014年之後，台灣房地產需求以自住為主

在交易量降溫的前提下，我認為台灣目前房價沒有泡沫。相對於20年或更長時間的人口負債結構演變，也許2019年的房價相對於未來而言會走下坡，但這不代表2019年的房價是明顯高估的，台灣房地產近年有明顯泡沫的應該是2011〜2013年，投資人炒作頻繁，但之後交易量開始降溫，代表房屋買賣的主要是剛性需求的用戶，目的是自住，而非投資炒作。

台灣房價所得比之所以會拉高，問題是在於分母，用已開發國家的標準來看，台灣大部分人的薪資算是相對低的，這部分不會跟國際接軌，但是房價會，因為全球資本是自由流動的，國際資本不會考慮當地人的收入狀況，只要當地的某個商品有套利空間，資本就會透過證券、保險、融資、交易等各種金融工具流入該市場，進行套利，直到沒有明顯套利空間為止，全球可以資本自由流動的國際城市，基本上都不會脫離這個資本主義浪潮的運作概念。

你買保險嗎？你的錢可能也是推高房價的推手之一！
你有貸款嗎？你的錢可能也是推高房價的推手之一！
你買股票嗎？你的錢可能也是推高房價的推手之一！

甚至可以這樣說：你去零售店面消費嗎？你的錢可能也是推高房價的推手之一，因為你增加該店面的收益，用報酬率反推房價，房價又上升了我認為2014年以前是有泡沫的，經過近幾年的發展，時空背景早已改變，看交易量的變化就很明顯，交易量驟降了，剩下的就是基本交易需求的比重提高了，代表市場是相對冷清的，整個大市場沒有套利空間的商品，投資人進去炒作的意願基本上就會降低，如果哪一天交易量又熱起來了，那代表泡沫可能又在醞釀，政府就該考慮用貨幣工具去抑制。

任何資金流動，都會推升資產價格

2008年美國房地產崩盤，帶動全球經濟衰退，美國政府積極去救市，但怎麼拉都拉不上來，因為政府無法改變市場趨勢，如果房地產業沒有投資套利空間，那就不會有大量資本進去炒作，如果能產生明顯的套利空間，不管是哪國的房地產，價格很高機率都會上漲，近年來，許多已開發國家，包含幾個高稅率的歐洲國家，房價也一直漲。

畢竟經過這麼多年，全球主要央行印了那麼多鈔票，利率大幅壓低到接近零，資產和證券價格沒上漲，這才奇怪吧！不要認為房地產不是金融商品，一個對金融市場和就業市場影響那麼大的商品，大到各國央行會用貨幣工具去調控，具備高成數抵押效益，本身又能產生非勞動性收益，房地產業完全具備資本套利的條件，它實質上就是一種金融商品。

台灣房價高的主因，其實不是那個建物，建物本身甚至會折舊把價格拉下來，地上權很難高估，價值通常只會長期走下坡，真正貴的是土地，但台灣土地也就這麼大，台灣是全球科技和製造業重鎮，考量整體外國和民間投資成長和台灣經濟成長狀況，我個人是不認為土地價值高估了。

這幾年房地產降溫以後，市場對趨勢發展的預期其實已經沒那麼熱絡，所以房價是不是高估了，我認為大概就公說公有理，婆說婆有理，評論者可以認為市場有泡沫，但我認為，考量台灣長遠的人口結構變化，我看淡台灣房地產長遠發展，緩跌取代驟跌的機率較高。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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