在COVID-19（下稱疫情）大爆發以前，我每年都會去美國西岸，主要在南加州一帶旅遊和居住。

圖片來源 : shutterstock、達志影像

那時我就在南加州偏東邊，但尚未到Riverside（加利福尼亞州河濱市）的地區，大約是在Los Angeles（洛杉磯）的東邊看房地產物件。在2015年以前，會看一些single house（房型類似台灣的獨棟透天房地產），若以達到我自己設定條件的物件，價格落在50~80萬美元還買得到，但到2019年的時候，能達到我眼光的single house價格已經漲到70萬美元以上。當2023年疫情過後，我再去Los Angeles東邊看房地產物件，我覺得符合自己要求的single house，價格全部超過百萬美元，而且幾乎沒有物件釋出到市場了，甚至連condo物件（公寓房型），也要80萬美元以上。通貨膨脹讓一樣的預算買不到相同的房型 — 從獨棟透天變成社區住宅，除了能購買的物件面積縮水了，連購房後要繳的HOA管理費用（Homeowner's Association，又稱社區管理費）與相關保險費用，也跟著全面調漲。

疫情後，提高的持有房地產成本是全球議題

近幾年來持有房地產的成本，很明顯的大幅提高了，這是全球普遍的現象，美國連養房的成本都很明顯的提高許多。即使買得起房，但後續的維護和利息支出，未必能穩定地撐下去。依據圖1及圖2中全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）近幾年來的統計資料可以看出，

（1）圖1中美國人首次買房（First-time Buyers）的年紀，從1981年的平均32歲，在2024年時提高到了38歲。

（2）圖1中美國人平均購屋（All Buyers）年紀，從1981年的大約30幾歲，2024年時躍升到56歲。

圖1. 美國人1981-2024年買房調查資料（年齡別）；資料來源：全國房地產經紀人協會

從圖2可以看出美國房屋首購族的比重更是從1981年的44%在2024年大幅降到24%，這是美國近年來的最低數據；然而從NAR統計資料中[1]可以看到2024年許多賣房的屋主年紀超過60歲，這是美國近年來的最高紀錄。

圖2. 美國人1981-2024年首次購房率；資料來源：全國房地產經紀人協會

以買房付款方式看，因為美國的貸款利率還是很高，NAR的統計顯示[2]有74%的購屋者是選擇貸款買房、26%的購屋者則是選擇全現金購房，這是美國歷史最高紀錄。八成的買家認為買房是一項不錯的投資，而且比股票穩定多了，房地產的潛在投資價值，吸引更多美國人增持房地產的意願。

雖然美金的基礎利率在2023年大幅提高到5.5%，且在2024年底微幅降到4.5%，但美國房地產貸款利率還是處於相對高的水位；這樣的金融環境抑制了大量的房地產交易，也壓縮了二手市場餘屋釋出的空間。因為美國房貸有高比例是屬於「固定利率」，屋主普遍不會採用「賣掉低利率貸款的舊房子，然後再向銀行申請較高利率的貸款去買一間房子」的方法，造成房地產的流動性降低許多。加上美國在爆發疫情以來，大部分時間處於缺工狀態，所以建商的新屋開工數量偏低，房地產庫存從1980年代來看，至今已降到至少40多年來的相對低點；按照供需原則，相對少的供給和庫存，商品價格因此較難下跌。

圖3. 截至2024年9月，美國人的房地產庫存已遠低於1980年代；
資料來源：202409US Total Housing Inventory. TRADING ECONOMICS.

截至2024上半年美國人口普查局（U. S. Census Bureau）統計數據顯示[3]，美國家庭的房屋自有率約65.5%，年紀65歲以上的屋主比重約占三分之一，在這之中約40%的美國屋主在2022年的時候就還清房貸了。然而，美國房貸利率近兩年都維持在6%以上，可以想像若透過貸款買房，每個月要繳的房貸利息經過複利後也是一筆可觀的支出。如果是改選擇租房，以一戶四口家庭來看，要住在治安較好的區域，並要求至少3房1車位的條件，月租金至少2,500美元以上跑不掉。由此可知，不管是租或買，在美國的居住成本都不小，另一種選擇是，或許可以往Los Angeles尚未開發的區域居住，該地區的購屋價格會相對低廉，但生活機能也會相對較差，畢竟房地產所有優缺點，都會反映在價格上。

即將舉辦在美國洛杉磯的2028奧運或許將讓美國的房價再次升到高峰？

雖然我是外國人，但透過長期去美國觀光旅遊的觀察，不難發現，美國當地的居民，如果是年輕世代，沒有父母的援助，要買房也是相當不容易的一件事。很快的，2028年美國的Los Angeles要舉辦奧運了，按照以往的經驗，主辦奧運的國家，境內一些大城市的房價都將大幅炒作一波熱潮，尤其在民生消費很熱絡的美國，未來幾年的居住成本恐怕還是會節節高升。

責任編輯：盧頎

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 Strategy全球財經筆記『Joe's investment』主編、商益專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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