很多台湾人会期待房地产短期内持续重挫，这样房价就能跌到自己可以负担的价位；事实上，这是不切实际的想法。对于大多数中产阶级以下的人民来说，如果房地产短期内大幅重挫，例如暴跌超过40%，那么当下的实体经济一定是全球景气都陷入低迷，股市和商业市场都会陷入资本流动性紧缩。民间企业的营收和利润大幅减少的话，一定会进入裁员的阶段，虽然房地产价格可能崩溃，但很多工薪阶级，同时也会陷入失业或减薪的状况。在那样的空头趋势下，中产阶级以下的人民，仍然不容易买得起房地产。

2014年下半年开始，国际原油和原物料普遍出现较大的下跌修正，原油价格暴跌一年后，金融市场对欧美可能陷入通货紧缩的疑虑增加，国际股市也因此受到影响，出现较大的修正。通常国际原油和原物料与房地产业的景气循环较为相关，台湾房地产大约在同一时间也出现修正，国际原油修正到2016年第一季落底，台湾房市也在2016年第一季落底，伴随着全球景气大复苏，台湾房地产进入缓和上涨的趋势。

图1：2013年至今台湾房地产价格指数变化

数据源：https://tradingeconomics.com

图2：2000年至今国泰房地产指数变化

数据源：http://www.cathay-red.com.tw

交易量萎缩，房地产转为买方市场

台湾各地区的房价在2014至2017年几乎都出现跌势，当然房地产的地域性落差非常大，毕竟各地区的人口结构、收入、迁移状况都不同，地理位置和便利性对房地产的影响又相当大，有些县市可能跌势较大，有些地区跌势较小，甚至后来价格还飙得更高；不过整体来说，台湾房地产市场热度确实在2016年（全年建物买卖移转登记栋数245396栋）进入近年来最惨淡的时期，全年建物买卖转移数量比2001年房地产最惨的时期还低迷。在交易量萎缩的情况下，随后就掀起降价风。

卖方和建商的降价让利，确实也带来买方愿意进场，交易量终于止跌回升，2018年上半年的情况甚至比2017年更乐观，毕竟2016年到2018年上半年，全球景气复苏，贸易变得更热络，台湾的出口出现近年来最好的表现，民间消费维持稳健成长，这样的经济环境有助于房地产稳定下来。

图3：1999~2017年全台建物买卖交易数

数据源：内政部统计处

图4：2013年至今全台都市地价总指数趋势（102.3.31=100）

图5：2013年至今六都与台湾省都市地价总指数趋势（102.3.31=100）

房地产交易量处于近十多年来的相对低点，但台湾整体房价仍然处于相对高的价位，不过经过实价课税和房地合并课税制度以后，房地产短线炒作的套利空间大幅收敛，原本的强劲房地产上涨趋势，已经结束了，但是房地产要继续进入大跌趋势，短线来说，机率也是相当低。关键原因在于，台湾的土地价格其实没有出现强力跌势，需求还是很强劲，尤其是都市的土地，顶多是缓涨或小跌，很难有大跌的空间，所以对于期待房地产价格短期内继续大跌的购屋者来说，房地产大跌发生机率相对较低。

图6：1992年至今台湾总人口变化（单位：百万人）

台湾社会进入长期少子化以后，劳动人口比重只会长期走下坡，失去人口红利，这已经对台湾房地产需求造成较大的负面影响，加上近年来房地产炒作的成本普遍增加，投资客明显退场，实质需求的买家成为主要需求者，但是再过数年后，台湾人口就会进入负成长，从供需原则的角度来看，未来房价要出现大涨趋势，难度是相当高了，长线甚至有较大的下跌风险，不过较大的跌势要出现，还是得需要国际景气走下坡配合才行。

图7：2015年至今台湾每月出口金额（单位：百万美元）

图8：2011年至今台湾每月通货膨胀率变化（单位：%）

美国升息循环结束前，台湾房地产不至于大跌

2016年以来，台湾景气之所以可以强力复苏，主要还是国际的进口需求大增，台湾的出口贸易受惠国际景气复苏，带动整体经济成长，而且整体通货膨胀又比2015年以前相对低。房价和国际油价涨势抑制住了，通货膨胀就明显缓和下来，实质经济成长上升了，对于台湾内需消费的成长又有帮助，在这样的经济温和成长环境下，房地产自然也能稳住阵脚，不过每波景气循环不会无止尽上升，通常全球景气以美国影响力最大，如果美国升息循环到了尽头，通常美国为首的全球股市和景气都会趋势反转走下坡，民间消费走弱，而这往往也会带动全球贸易萎缩，东亚四国的出口通常也都会受到打击，接着连带造成景气负面影响。

图9：美国、英国、日本、欧元区央行资产负债表情况

数据源：http://jpmorganfunds.com/

前几年全球主要央行执行货币宽松政策，虽然2018年以后，欧美等主要央行已经陆续开始缩减资产负债表，全球浮滥资金的情况会逐渐改善，但这不意味着全球景气会立刻趋势反转，美国升息循环也尚未到顶峰，代表美国实体经济还在扩张。在全球化的贸易体系下，台湾景气还会继续成为受惠者，这也意味着，台湾房地产短期内不容易继续维持大跌势。

当然，如果美国景气未来几年走下坡了，股票市场将2009年以来的大多头进行一次大修正，那么台湾的房地产、股市、汇市，届时就会高机率跟着出现反转。这也正是前面所描述的，短期数季内不用太期待台湾房地产大起大落，维持一个平稳波动或缓步上涨的机率较高。既然景气还会温和扩张，所以也不用期待房地产会陷入大跌，但是美国这波景气循环若跑到尽头了，全球股市大修正，央行们进入降息循环，届时台湾房地产恐怕也会进入另一波大修正格局。

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作者： Joe（蔡佑骏） 现任： 北美智权报专栏作家、全台最大外汇部落格『外汇是稳定投资的天堂』主编、东森电视台财经固定来宾、联合理财网专栏作家 经历： 壹电视、东森、非凡电视台财经来宾 、非凡周刊专栏作家、经济日报专栏作家、联合理财网专栏作家、经济日报外汇擂台连三届冠军