2001年美國網路科技泡沫爆發以後，當時的美國總統Bush並不打算從根本挽救經濟，反而是採取「高債務比重」的舉債經濟發展模式，透過擴大發行國債，向未來借錢，高槓桿借錢刺激經濟，美國財政支出當時都不以還債為優先，而是繼續加碼借錢，改善美國重要的基礎建設，讓經濟建設提升經濟，藉此改善國家稅收，企圖讓經濟回到正常的發展軌道。
但當時美國科技業崩盤以後，科技業和製造業等許多產業的營運利潤已無法和2000年以前相比，美國經濟成長的主力是民間消費和民間投資，這些原本可以讓經濟成長的大量的資金，競相湧入房地產業，因為投資房地產的報酬率最理想，風險最低，反而是許多製造業和服務業陷入景氣低迷，因為房地產的不健康成長，反而墊高了所有產業的營運成本，「人民不可無住宅，商店營業也不能沒店舖」，房地產成本上漲吸乾整個社會，排擠民間內需消費，因為房價增高會導致企業成本增加，企業雇員需求減少，勞工平均收入減少降低消費，企業銷售量降低。因此企業利潤隨之降低，企業就把錢投向房地產，然後房價升高，企業的工廠和辦公室，全部都要被迫提高租金，所有的服務成本上升（圖一）。房地產是一個循環死結，景氣越低迷，房地產相對越安全。
炒房崩盤 經濟將長期衰退
如果大多數的產業報酬率都低於房地產投資，人們就不敢冒險進行技術或科技性的風險投資，大多數人和資本家逐漸趨向保守而投資房地產，造成實質生產力難以再提升，大部分產業都成為低毛利沒有長遠利潤，只剩下炒作民生必需的房地產業，直到房地產泡沫崩盤，接著進入長期的經濟衰退。
圖一、房地產是一個循環死結，景氣越低迷，房地產相對越安全。
從圖二可看出來，美國從2000年經濟短暫蕭條後，興起了房地產炒作，甚至還達到新屋銷售接近140萬棟的歷史紀錄，美國全民炒房，銀行甚至把房貸給銷售到全世界，因為美國房地產業已經包裝成「金融商品」，美國房地產崩盤，全球經濟跟著重傷，美國房地產大量滯銷，法拍屋數量暴增（圖三），房地產瞬間成為負報酬率，乏人問津。
圖二、美國房地產炒作，熱銷後又大量滯銷
圖三、美國房地產滯銷、法拍屋於‘08年 遽增
Obama 改革並開發新產業 讓市場脫離供過於求
2009年，美國總統Obama上台，著手開發新產業，發展新的產業是振興經濟的首要步驟，新產業才能打破原本的僵局，讓市場脫離長期供過於求的狀態。站在投資人的立場來看，只要有高報酬率，投資人也會願意把資金投入新的產業，所以美國政府改革能源業，發展油頁岩技術，開採大量天然氣，發展替代能源，生產生質能源酒精，改善電力供應設備效能。美國是公路運輸為生命線，面積這麼廣大的國家，依賴汽車作為交通工具，因為幾乎所有產業都需要能源，只要降低能源成本，所有產業利潤立刻間接受益而提升，而且還拯救了汽車產業。美國家庭必須換車才能使用便宜的替代能源，解決工人和汽車製造商的分歧，讓汽車產業更新設備；研發使用油電混合、生物燃料、清潔能源的高效能環保汽車；協助美國國內通用汽車（General Motors）、克萊斯勒（Chrysler）、福特（Ford），在美國的汽車廠房投入大量資金做產業升級，整個汽車產業總計增加將近十六萬個工作職缺，讓美國汽車產業東山再起，而且生產生質能源還間接讓農業受惠。
改革醫療業 設計健保制度
接著改革醫療業和設計健保制度，為美國進入高齡化人口大幅增加做準備，改善教育架構，發展科學和技術產業，培養能夠勝任各式各樣的技術人員，以供應企業需求。努力在全國各地培訓超過200萬美國人，讓他們掌握能夠直接解決就業的技能，學生完成在高等教育攻讀商學、科學和工程學，就送他們到全國各地發明新產品，創造新就業機會。
製造業回流 減稅補貼
降低製造業的營運成本，把工作機會從海外帶回美國，降低國內失業率，修改法規，讓工作外包的企業無法獲得減稅，額外補貼把工作機會遷回美國的本土企業，高科技製造商在美國本地製造產品加倍減稅，改革金融業和降低借貸成本，讓中小企業願意融資擴張營運，增加公共建設，挽救建築業的失業人口，美國政府動用了各種措施，來達到提升美國所有產業的營運利潤。
美國政府把發展重心擺在醫療、高科技、電腦科技、汽車、再生能源、教育，讓這些產業因為消費市場產生職缺。透過這些整合，讓美國產業再度升級，將美國逐漸拼湊成未來的科技大國，只要投資有報酬，投資人把資金投入，企業產生生產，人民有收入願意消費，企業自然能獲利，景氣就復甦了，房地產業的營運利潤低於其他產業，資金又回到製造業和服務業與農業，然後人民消費，企業獲利且發放薪資，人民有收入，資金在民間企業和人民手上流動，達到經濟成長的要素。
圖四、企業獲得利潤、人民有收入，資金自然流動
土地私有財是華人根深蒂固的觀念，因為和其它投資項目相比，租金收入和產業價值，都是相對穩定，實體產業經營者當面對不景氣的時候，很容易把整個生意賣掉或者關閉，將資產拿去購買房地產，然後轉為出租的方式，所以經濟越停滯，反而房地產投資越有吸引力，這時房地產是安全的投資項目，當一個國家進入發展末期，在這個國家做什麼產業，大家心知肚明都是沒有長遠利潤的，投資人自然會逐漸趨向房地產投資，所有產業營運越來越差，民間消費難以大幅成長，人民面臨的生存壓力也會增加，最終總是導致社會變得動盪不安，政府臭名昭彰，所以各國政府通常寧願維護房地產的價格，也不太願意打壓房地產價格，等房地產業真的出問題再來解決。
房地產遲早崩盤 台灣政府應盡早應對
從日本、西班牙、義大利、英國、美國的例子來看，當國家勞動人口比例上升潮巔峰結束，房地產對於提升經濟成長力基本上都是灌水效果而已，一旦房地產崩盤，國家將陷入長期衰退，房地產泡沫是國家發展的過程，從繁榮到衰退，這是遲早得面對的未來，但房地產崩盤並非無解，美國就是從房地產崩盤中站起來的最佳案例，不過政府的應對措施必須非常有遠見，否則很可能像日本的模式，房地產崩盤後，經濟長年一蹶不振。
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作者簡介：
作者：Joe（蔡佑駿）
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壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍 |
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