1992年開始，全台灣各地的房地產，從多頭行情逐漸轉為空頭行情，當時台中市最早出現跌勢，緊接著是台北縣，直到1995年第三季，輪到高雄市下跌，台北市1997年第四季才開始驟跌

1994年第四季到2003年第二季，台北市房價指數跌幅約25%

1995年第二季到2003年第四季，高雄市房價指數跌幅超過50%，等於指數腰斬

1992年第四季到2003年第二季，台中市房價指數跌幅約45%，還沒到腰斬程度

1993年第三季到2003年第二季，全台房價指數跌幅30%，上述縣市都是以2010年縣市未合併前為統計劃分

接著來看當年的歷史利率變化，上面信義房屋房價指數的時間軸，對應下面利率時間軸，大約在紅色框框的範圍，可以看到1990年到2003年，當時的利率持續在下降，一年期利率從約9%下降到2%，圖中可以看到降息趨勢長達十多年，但房價也是一路跌，直到2002年利率才止跌，房價也止跌反漲

但是1990年以前，台灣房地產價格則是非常火熱，當時利率遠高於2000年以後的水平，甚至1986~1989年還在升息，但房地產趨勢始終火熱，由此可見，利率並非決定房價漲跌趨勢的主因，高利率或升息趨勢，房價未必就下跌或處於低檔，降息或低利率，房價也未必上漲或處於高檔

市場資金是非常嗜血和敏銳的，決定房地產上漲速度的關鍵在於整個總體經濟環境，1980~1990年代，台灣股市當時從1000點以下，直奔12000點，當時台灣百業興盛，房地產火熱程度甚至不及股市，許多行業的經營或投資報酬率都可以高於房地產，房地產並非是唯一的游離資金集散地，但2008年以後，台灣唯一最明顯有穩定利潤的產業就剩房地產業，於是市場熱錢通通集中到房地產，就算是2010~2011年，台幣利率調高了，也難以撼動房地產的漲勢，因為資金無處疏導，只剩房地產這條路，地產持有成本低，可以穩定收租，又有房價升值的可能收益，於是在低報酬率的景氣環境中，房地產成為吸金熱門產業

從歷史經驗中，可以觀察到，利率高低絕非影響房地產趨勢的主因，人口結構、利率、通貨膨脹、整體產業營運環境，都會有影響，人口結構是整條熱錢水管的上游開關，可以控制資金的匯集流量，利率和通貨膨脹可以改變水管粗細，形成景氣循環變化速度，整體產業營運環境可以引導資金往哪個方向流動，如果除了房地產業以外，該環境還有其他有明顯營運利潤的產業，那麼該產業就能適當分擔流進房地產的熱錢，如果只靠提升利率，把水管掐得更緊，但水管依然只有房地產業可以流通，只要水流不停止，房地產業依然會持續上漲，只是上漲速度變慢，但可以想像，把水管掐緊，其他產業可以分到的水流也會減少，台灣的根本問題不在於水太多，而是分配不均，有些產業吸引到大量資金，有些產業卻資金嚴重不足，適當的把資金疏散到其他產業，均衡發展，才是理想作法

1. 台銀歷史利率
   http://rate.bot.com.tw/Pages/TWN001/TWN001.aspx
2. 部分歷史房價趨勢圖節錄自以下文件
   http://nccuir.lib.nccu.edu.tw/bitstream/140.119/29059/1/288.pdf

部落格『外匯是穩定投資的天堂』 (http://joejoeyourmoney.pixnet.net/blog)

Facebook 按讚馬上加入北美智權報粉絲團