「台北居，大不易」就房價來看確實是如此，但如果以租來代替購買，住進大台北的成本其實一點也不高：節節高漲的房價，使得台北地區的房地產市場成為效率極低的投資，與其讓房貸把自己壓得喘不過氣，不如用租屋減輕財務負擔，也讓自己的金錢使用效率更上層樓。

成家立業和結婚生子是大多數台灣成年人的理想，對很多年輕人來說，沒有房地產，甚至不敢結婚。近年來台灣房地產價格高漲，以房價最高的台北來觀察，即使2015年底的台北房價已經回到2013年初的價位，但對於大多數年輕世代來說，買房依然高不可攀。

圖1：2011至今信義房屋台北地區房價指數

資料來源：信義房屋

表1：2013年5月受僱就業者每月主要工作之收入（按照年齡區分）

資料來源：行政院主計總處

表2：房價貸款月攤還額（中位數）÷家戶月可支配所得（中位數）

資料來源：內政部

對於40歲以下的年輕世代來說，大部分的勞工每月薪資低於4萬，年薪低於50萬，扣除生活經常性支出，要用儲蓄來購房幾乎得花上至少15年甚至可能更久的光陰，才能還清房屋貸款。即使透過政府的「青年安心成家購屋優惠貸款」，貸款額度上限高達800萬，民眾一開始可以減輕購屋壓力，但長期償還房貸的壓力，一點也沒有減少，而且要償還的房貸時間越長，利息支出就會更多，房貸負擔反而更高。

圖2：台灣人口自然增加趨勢

資料來源：行政院主計總處

2015年以後，台灣房價很可能長期看跌

還有人則認為，近50多年來，台灣的房價即使曾在1990年代到2002年SARS、和2008年金融海嘯出現修正行情，但拉長時間來看，房價長線還是看漲。不過房價長線上漲是存在於2014年以前，台灣還具備人口紅利時期，人口也處於正成長的階段；如果考量2015年以後，台灣進入長年人口負成長，加上2022年以後，台灣總人口也可能進入負成長，從供給需求的角度來看，2015年以後的台灣房地產長期趨勢變化，很可能跟2014年以前的長期看漲趨勢大不相同

當然，市場價格是結果論，沒辦法預設房價一定漲或跌的立場來做預判；可是房地產是極高單價的消費，跟大多數商品的屬性完全不同，年輕人購買房地產的同時，幾乎都是花掉整個棺材本，甚至是耗盡兩個家庭的儲蓄，會嚴重影響一輩子的財務規劃。所以對於許多年輕人來說，要不要買房地產，應該從「機會成本」和「財富的時間價值」來衡量，深思熟慮後，再來考慮是否需要用至少分三之一的月薪收入，縮衣節食，省吃儉用，持續負擔20年，甚至30年以上的房貸。

大多數台灣人並不了解，自己所擁有的財富與時間兩者之間的關係。舉個大多數人都了解的例子：贈與讀者100元獎金，你會選擇現在拿還是下個月拿，甚至是半年後或一年後才拿？有些讀者可能覺得沒差，早點拿或晚點拿的差別而已。沒錯，對於通貨膨脹和利率無感的人，確實會覺得沒差，因為這些人無法體會時間蘊藏的價值，但有點金融概念的人就能體悟，在通貨膨脹的環境下，現在的100元，其實相對價值是大於一段時間後100元，因為一樣的金額，能換取到的物資會相對減少，實質價值小於名目價值。

金額越大，借貸的轉換效率越敏感

考量金錢的「時間價值」，就會衍生利息的觀念，這也是為何借貸的過程會有利息，因為你額外借取金錢的「使用時間」，這是需要付出成本的，而且這筆金錢的「使用時間成本」會因為來源有很大的差異，對於使用「金錢轉換效率」很高的人來說，向他借貸的成本就會非常高，因為他可以讓錢的使用效率大幅提升，這也是為何金融市場上，當各國央行調整利率時，證券資產和匯率的變化幅度會很大，只要當往來金額大到一定規模，金錢的使用者一定會面臨錙銖必較和分秒必爭的情境。

市面上經常可以看到很多儲蓄險的保單，那就是典型的財務公司使用「金錢的轉換效率」比保戶來得更高，所以跟保戶借錢來投資是划算的。如果你的投資效率能比儲蓄險的保單效益更高，那麼你就不需要去購買那些儲蓄險，因為金錢在你手上的時間價值更高，也相對值錢，誰耽擱你金錢的「時間價值」，你就可以用你的金錢的「時間價值」向對方索取利息，這就是金融市場的運作原理。

誰的貨幣時間價值較高，就盡可能把資金交給他，讓他透過時間去套利，最終達到整個社會的資金有最高的使用效率，企業之間的借貸融資也是如此，A公司賺錢很快，貨幣使用效率很高，投資人拿錢去購買他的股票，讓該企業擴大生產力，企業賺錢，股民跟著賺錢，民間財富一起提升，這就是「投資」的原理，一塊錢在一般人手上，名目價值就只有一塊錢的價值，但是一塊錢到美國股神巴菲特（Warren Edward Buffett）手上，名目價值可能超過2塊錢，甚至遠遠超過3塊錢，所以有投資人願意把錢交給類似Buffett的經理人，然後負擔一些管理費或手續費當作成本，讓經理人來替自己產生更高的財富價值，這是雙方都獲利的賽局。

另一個情境是，如果有B經理人和C經理人，兩人都能替你賺10%的報酬，但B經理人要半年，C經理人需要一年，你很自然的會選擇B經理人，再複雜一點，如果D經理人半年幫你賺10%，E經理人一年幫你賺25%，那麼你思考一下，很可能會選擇E經理人，因為考量時間成本，能越快達到效果者，金錢轉換效率越高，再更複雜一些，如果一開始你並沒有錢，你必須花半年15%的借貸成本，才有錢交給這些經理人投資，那麼你還會去借貸來投資嗎？很顯然的，絕對不會，因為這些投資效益比你借貸的成本還高，你沒道理這麼做，除非你沒有財富時間價值的觀念，低估了你借貸的成本，或者你高估了投資的效益。

房地產投資的轉換效率　世界大不同

如果把經理人的角色換成房地產，那麼你應不應該買房的金錢遊戲，便能簡易判斷。年輕世代如果是房地產自住來當作目的，通常要先考慮租金、借貸成本、房價上漲趨勢，以澳洲來看，由於長期房價高於房租，所以在澳洲生活的年輕人，應該以買房為優先，那是比較划算的，2000年以後的美國年輕人，也是買房比租屋划算，因為大部分的時間裡，持有房地產的價值成長速度比付房租划算，如果是生活在德國或日本，那便不適合買房，因為持有房地產的價值，長遠來看不如付房租。

圖3：房價/房租的比重變化（100為長期水平）

資料來源：經濟學人

圖4：2013年亞洲地區房地產租金投資報酬率

資料來源：http://www.globalpropertyguide.com/Asia/rent-yields

經濟學人沒有統計台灣的部分，所以改從租金的投資報酬率來判斷。Global Property Guide比較全球83座主要城市的房地產投資價值，主要是透過租金回報率(Gross Rental Yield，租金對房價比值)比較，台灣只有極低的1.57%，全球最低，台灣的房地產長期投資價值(Long Term Investment Rating)也是吊車尾。當然只靠租金投資報酬率來判斷世界各國的房地產，有無長期投資價值並不完全合理，還要考量像是政治因素、總體經濟、稅賦支出、市場供需、行政成本等因素，不過1.57%也等於告訴投資人，如果手上有投資報酬率高於1.57%的方法，那就不需要投資台灣的房地產，因為效率太差了。

圖5：1997至今台北市房價變化（萬元/坪）

資料來源：http://pip.moi.gov.tw

對於要購屋的年輕人來說，或許會認為，自己要自住所以買高價沒差。事實上，透過詳細的計算就能發現，買高價絕對是非常吃虧的，因為房地產的循環周期很長，1989〜2002年的台北市房地產就曾經大跌超過25%，而且房地產是大額支出，如果購屋的房價是1000萬，那意味著虧損250萬，對於月薪5萬的年輕上班族來說，要工作50個月才能回本；這還不包含，那13年的資金閒置時間價值都歸零了，可是如果不購屋，為了有一個居住的窩，付租金划算嗎？

台灣租金/房價比極低，即使自住買房也不划算

透過Global Property Guide的統計，台灣的租金對房價比值只有極低的1.57%，換句話說，不考慮通貨膨脹的情況下，租屋60年的成本和購屋的成本是幾乎一樣的，但一棟屋齡60年的房地產，扣除長年折舊和修繕等成本，就算還能居住，也已經是危樓了，如果購屋的過程還有巨額房貸要負擔，那更不划算，因為租金對房價比值只有極低的1.57%，而房貸利率動則2%，也就是說，租屋的負擔成本，其實比負擔房貸利率還低，付房租會比付房貸利息來得划算，付房貸是較低效率的金錢運用方式，要繳得房貸時間越長，就更不划算了。

貸款購屋者可以試算一下，1000萬的房地產，貸款60%是600萬，假設貸款利率是2%，那麼10年期的每月償還房貸是55,208元，20年期是30,353元，30年期是22,177元，不難發現貸款年期加倍，每月月繳房貸卻沒有減半，600萬的房貸，10年期要繳的利息是66萬4960元，20年期要繳的利息是128萬4720元，30年期要繳的利息是198萬3720元，這是因為考量借貸成本的時間因素，當初貸款600萬的價值相對會貶值，而且時間越久，貶值的越嚴重，那600萬本金的購買力隨著時間流逝，呈現價值縮水的趨勢，換句話說，不管年輕世代是現金購屋，還是貸款購屋，都是較低的金錢轉換效率方式，較划算的情況還是租屋。

年輕世代購屋後還會面臨許多問題，最常見的像是工作地點遷移，形成工作地點和居住地點有較長的通車時間。如果是租屋者，可以低成本搬家，但購屋者就得面臨外地承租，然後把原本的房子出租，雖然可以當包租公，但會產生更多行政或管理成本，如果是選擇面對較長的通勤時間，那無疑又浪費了自己的時間成本，年輕世代應該仔細反思，在高房價的時代，一定要買房的迷思，長遠來看，年輕時先買房未必真的有利。

【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】

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作者： Joe（蔡佑駿） 現任： 北美智權報專欄作家、 全台最大外匯部落格『外匯是穩定投資的天堂』主編、東森電視台財經固定來賓、聯合理財網專欄作家 經歷： 壹電視、東森、非凡電視台財經來賓 、非凡周刊專欄作家、經濟日報專欄作家、聯合理財網專欄作家、經濟日報外匯擂台連三屆冠軍

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